房地产“限购限贷”政策下房屋买卖合同之解除分析

2016年下半年，风风火火的楼市又迎来了全国多个城市紧急出台的限购限贷政策，之后及近期，南京、北京等城市的新一轮限购限贷政策再次袭来，这些政策继续从购房资格、首付比例、信贷政策等多个方面收紧对房地产市场的调控。客观上，各地政府部门不定期发布的房地产限购限贷政策，成为了房地产买卖合同纠纷发生的一根导火索，同时也是司法实务中颇具争议的问题，而合同的解除与否则成为其中最重要的争议焦点。 

一、由于限购限贷政策出台导致房屋买卖合同纠纷大量产生，最高人民法院、各地高级人民法院都以不同形式出具了审判纪要和意见。

（一）最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》

1、“限购”条件下的合同解除意见：房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。

2、“限贷”条件下的合同解除意见：对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

3、合同解除后相关责任承担的意见：人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失，应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理，依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的，出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的，原则上不予支持；对购买投资性住房的，出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的，人民法院应当依据公平原则进行处理，合同约定定金的．补偿数额原则上以定金数额为限，没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%；对购买投资性住房的，应依据合同法的相关规定处理。

（二）最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》

1、“限购”条件下的合同解除意见：房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。

2、“限贷”条件下的合同解除意见：房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。

（三）北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

1、“限购”条件下的合同解除意见：对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。

2、合同解除后责任承担意见：出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

（四）上海市高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》

“限贷”条件下的合同解除意见：房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。

（五）广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》

“限购限贷”条件下的合同解除意见：商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求。

（六）浙江省高级人民法院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》

1、“限购”条件下的合同解除意见：调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

2、“限贷”条件下的合同解除意见：调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

二、对于各级各地法院的意见，主要集中在“限购”和“限贷”两个方面区别对待合同能否解除的问题。

（一）“限购”政策对合同解除的影响

从以上最高院和地方高院的纪要及审判指导意见中可以看出，在房屋买卖“限购”的前提下，各层级法院的审判思路高度一致，即：1）因限购导致买受人无法办理房屋所有权变更登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由请求解除合同的，予以支持。2）上述情形下解除合同的，出卖人应将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

我们认为，在实践中买受人购买住宅房屋主要出于两个目的：其一是居住使用但不办理权属登记；其二是居住使用并需完成所购房屋的权属登记。仅从法律角度分析而言，“限购”并不会带来住宅的居住功能的丧失，因此从居住使用的目的来看，“限购”并不能阻却居住使用目的的实现。而从居住使用并需完成所购房屋的权属登记的目的来看，实践中也分为两种情况，一种情况是买受人明确表示其不要求房屋的权属转移，而仅要求出卖人按时交付合格的房屋，在此种情况下，如合同签订后买受人反悔要求解除合同，自然难以获取法律上的支持。第二种情况是以获取完整产权为目的签订合同，从纯粹的法律角度上也很难说限购政策可以阻却该目的实现。自2010年北京出台全国第一个限购令以来，从未有任何地方政府的限购政策明确表示过，限购政策是永久持续而不是暂时性的行政限制措施，也没有任何政策规定限购措施解除后，在限购期间购买的房屋不能办理权属登记，2015年全国部分二线城市纷纷取消限购政策就是最鲜明的例子，这说明房市调控历来都是阶段性的，限购政策仅仅是将权属转移推迟至一个不确定的期间，与合同目的本身的实现并无直接因果关系。当然，上述内容只是从纯法律角度进行的探讨，法律也规定了不动产必须以登记来对外公示权属，实践中大部分买受人购买房屋仍然期望所购房屋的权属登记能够在合理且明确的时间期限内完成，所以，此种情形下法院认可买受人的合同解除权，亦属合情合理之举。

（二）“限贷”政策对合同解除的影响

根据以上最高人民法院和各地方高院的纪要及审判指导意见看，关于“限贷”对合同履行的影响可以总结为以下四点：

1、对合同中明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力为由请求解除合同的，可以支持。

2、对合同中未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持。

3、对合同中未明确约定以按揭贷款方式付款，但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的或买受人举证证明贷款不足或不成，确实严重影响履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立。

4、上述情形下解除合同的，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

实践中，房屋买卖合同签署后，由于“限贷”政策给买受人带来的影响无外乎两种情形：无法办理贷款和贷款成数减少。无论何种情形买受人都必须证明“限贷”政策导致其贷款不足或不成且严重影响履约能力，如果买受人可通过其他途径筹集购房款，例如出售现有房屋或其他可变现资产，即只要被证明具有除银行贷款外的其他资金来源时，买受人就不应被赋予合同解除权。

交易的稳定性应当始终是处理合同纠纷案件时遵循的首要原则。以银行贷款支付房价款仅仅是交易方式之一，其与合同目的并不存在直接因果关系。只有当除银行贷款外无任何其他资金筹集渠道时，买受人才应当享有合同解除权。对于仅仅因为不愿意改变其资产结构或看低房屋价格不愿购买而要求解除合同的，实质上一种无视交易的稳定性与合同的严肃性，怠于履行合同义务甚至是投机取巧的行为，自然不应得到支持。故以贷款方式支付房价款仅仅属于合同履行方式问题，其与合同目的之间的联系呈多样性，能否因此赋予买受人合同解除权不能一概而论。

三、结语

“限购限贷”政策是政府实施的一种宏观调控行为，但其出台具有不确定性，其解除政策限制也不具有明确时点，故政策出台后会导致合同在当期产生不能履行的后果，其本质上属于合同当事人无法预判的情形，故合同的解除一般不适用过错原则，除非合同有明确约定或一方迟延履行义务而“恰遇”政策出台。本质上，法院在处理“限购限贷”政策而引发的房屋买卖合同纠纷时，仍然以法律、法规的规定为第一位阶，以维护交易的稳定性和尊重契约精神为第一要义。也希望本文的总结和归纳，对于在“限购限贷”政策下房屋买卖合同的解除处理有一定的帮助。

来源：观韬中茂苏州办公室